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[克而瑞]行业透视 | 苏州、济南二轮供地延后,土拍调控迎来高频发布期

马千里、周奇、胡庆伟2021-08-18 10:49:38来源:克而瑞

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2021-08-18
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  土地侧调控下房企机遇挑战并存,控地价、稳房价仍是调控核心。

  8月17日,苏州、济南分别发布最新土拍公告,延长第二轮集中供地的出让公告时间,并对相关土地竞拍规则进行了调整。截至目前,已有包括苏州、济南在内的五个城市对第二轮集中出让进行了延期或中止,其中三个城市明确对土地竞拍规则进行了调整,其原因与近期上层的调控升级密不可分。

  自7月以来,中央多次表态要坚持“房住不炒”的定位,要求各地落实“三稳”目标,并进一步加强了地方约谈。上层调控的推进,带来了多地土地侧调控的细化升级,如金华、义乌、东莞等热点城市纷纷发文对房地产调控政策进行调整、优化。那么土地侧调控变化究竟如何?未来土拍市场走向又会如何?

  基于此,本文将结合热点城市第二轮集中供地情况以及土地侧调控政策,对土拍规则、供应规模、土拍门槛等变化进行系统梳理,分析土拍市场走势,为企业决策提供参考。

  集中供地城市土拍规则调整

  进一步加强“控实际地价”

  从二轮集中供地情况来看,竞拍方式调整升级表现出两个明显的变化趋势:一是“限价+竞XX”的竞拍方式,更多地采用“竞品质”的方式,如杭州二轮供地的竞拍方式除将“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”外,还在十区各推出一宗地块作为“竞品质”试点,并要求现房销售。

  二是更多采用“限价+摇号”方式进行土地竞拍。典型如无锡,首轮供地仅对部分地块采用“限地价+摇号”的竞拍方式,而二轮供地则将摇号范围覆盖至所有地块。又如天津,在二轮供地初次公告中仅对地价进行限制,未采取额外竞拍方式,而其后续发布的补充公告中则将所有地块的竞拍方式改为“限地价+摇号”。福州、常州等城市也将“限价+摇号”作为主要的竞拍方式。此外,8月17日济南发布的二轮集中供地补充公告中,将竞拍方式由此前的“限地价+竞政府储备性公有房”调整为“限地价+抽签”,采用“限价+摇号”作为竞拍方式的土拍城市又多一城。

  土地竞拍方式向竞品质、摇号转变,本质上反映出土地侧加强“控实际地价”的调控趋势,更有利于保持实际地价的平稳,避免出现利用竞配建等方式抬升实际房价的现象。对于企业而言,“控实际地价”的调控方向也有利于使其受“竞配建”等方式压缩的利润空间得到一定的释放。

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  三四线城市土拍规则收紧

  压缩投资利润空间

  7月22日,住建部提及要着力建立房地联动机制,推广北京市做法,限房价、控地价、提品质。在此调控基调下,各热点城市在土地侧调控过程中,开始着重建立、完善房价地价联动机制,实行“既限地价、又控房价”的“双限”拍地模式,对地价、房价进行联动调控,同时也强调对商品住宅的品质管控,将“竞品质”作为竞拍方式之一。土地竞拍规则进一步收紧,并呈现出向三四线城市蔓延的趋势。与此同时,从二轮集中供地情况来看,目前仅有深圳、杭州、福州3城完全实行“双限”竞拍,其余各城或仅限地价,或少数地块实行“双限”。因此可以预见,在接下来的集中供地中,更多城市或将进一步收紧土拍规则,采取“双限”竞拍模式。“双限”模式的推行,势必带来房企盈利空间的受限,同时也将使地价、房价更趋稳定。

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   重点城市二轮供地力度加大

  三四线城市同步跟进

  从供应规模变化来看,截至目前,11个重点城市第二轮集中供地的总供应建面(涉宅地)达5218万m2,与首轮相比供应总建面增长18%,二轮集中供地规模出现较大增长,同时苏州、深圳、青岛等多城二轮集中供地质量较首轮有所提升(详见《行业透视 | 第二批集中供地迎来“井喷期”,土拍市场将如何变化?》)。随着重点城市在二轮集中供地中对土地供应的优化表态,三四线城市也开始“跟风”调整土地供应的相关调控政策,扩大土地供应规模,优化土地供应质量。如7月20日衢州发布通知,对土地供应进行优化,扩大热点地区的土地供应,同时结合商品住房去化周期和库存情况对供地节奏进行优化。8月2日,金华发布新一轮调控政策,要求保持住宅用地的有序合理供应,并提高中低价住宅用地的比例。金华下辖的义乌市也于8月10日发出通知,要求进一步优化土地供应,加大土地供应量,特别是热点地区的土地供应。随着土地供应规模的增加以及供应质量的提升,房企拿地的机会明显增加,并且更加合理,尤其是热点区域土地供应的扩大,更有利于市场的降温。

  多地土拍门槛提高

  苏、杭等城市竞拍保证金比例上调

  从竞拍门槛来看,部分城市在二轮集中供地中出现保证金比例上调。典型如苏州,首轮集中供地仅有2宗地块保证金比例达50%,其余地块保证金比例均为30%;而二轮供地中,仅8宗地块保证金比例为30%,其余地块保证金比例均在50%及以上,苏园土挂(2021)03地块保证金比例更达100%。此外,杭州在二轮集中供地中取消了勾地制度,参拍房企需缴纳20%的保证金,使得实际保证金比例出现上调,提高了房企参拍的门槛和资金成本。


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  除保证金比例上调外,多地的土地侧调控政策中也强调对房企竞拍资金的审查,如在8月17日,苏州、济南连续发布二轮集中供地的补充公告,均要求参与土地竞买的企业必须说明资金来源情况,且购地资金需为自有资金,竞买资金审查进一步严化。保证金比例的上调,以及房企竞拍资金审查的严化,都意味着土拍门槛的提高,房企参拍所面临的资金压力和成本也会大幅增加,促使房企结合自身资金情况理性参拍,避免市场盲目过热。

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  土地侧调控下房企机遇挑战并存

  控地价、稳房价仍是调控核心

  随着中央及各热点城市土地侧调控的优化升级,一方面土地供应规模的增加以及供应质量的提升,尤其是热点地区土地供应的扩大,使得房企拿地的机会增加;与此同时,土地竞拍规则向加强“控实际地价”的调控转变,也意味着房企拿地成本的降低,利润空间可以得到一定程度的释放,对企业而言是一大利好。然而另一方面,土拍门槛的提高,尤其是保证金比例的上调以及竞拍资金的审查严化,又使房企参拍所面临的资金压力提高;加之土拍规则的收紧、“双限”模式的调控,以及部分城市仍以竞配建、竞自持等作为主要竞拍方式,也使房企利润空间进一步收窄。对于房企而言,当下的土地侧调控变动既有利好的机会,也有不利的趋势。

  从本质上来看,此次土地侧政策调控的核心仍然是为了控地价、稳房价,以实现“三稳”目标。在此基调下,预计更多的城市会出台新一轮的土地侧调控政策,方向上会与中央保持一致,以“控实际地价”为主要调控方向,并且频次上也会更加频繁,不断根据实际土拍过程中的市场反应优化政策调控、查漏补缺。预判土拍市场整体热度或将处于低位并保持稳定。对于房企而言,应对的关键在于提高对政策的把控能力,一方面对政策调控变动进行及时的监测;另一方面加强对政策走势的预测分析,制定相应的政策变动预案以及测算方案,实现拿地规划和策略的动态调整。

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